ENJOY GREECE

ENJOY GREECE
We Explore, Find, Check & Propose You for the Truth - Enjoy GREECE - Enjoy EUROPE - Enjoy WORLD

Κυριακή, 11 Νοεμβρίου 2012

Η ΚΑΤΑΡΡΕΥΣΗ ΚΑΙ Η ΕΠΟΜΕΝΗ ΜΕΡΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ / REAL ESTATE IN GREECE: THE DAY AFTER

του Άγγελου Γκόγκα 




Σύμβουλος Ακίνητων & Διευθυντής Πωλήσεων στην ΝΟΣΤΟΣ Ο.Ε.







Η εικόνα της αγοράς των ακινήτων δεν θα μπορούσε να είναι διαφορετική και να μην ακολουθεί την γενικότερη οικονομική κατάσταση του κράτους των τελευταίων 30 χρόνων. Μετά τον παροξυσμό για αγορά κάθε μορφής και είδους ακινήτου με χρονικό σημείο αιχμής τα έτη 2006, 2007 επήλθε η κατάρρευση.
 
Ποιοι παράγοντες συνετέλεσαν σε αυτό ;

Η ανακοίνωση του 2005, για την επιβολή ΦΠΑ 23% στα ακίνητα και επικείμενες μεταβολές – αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, είχε ως αποτέλεσμα την επίσπευση έκδοσης οικοδομικών αδειών ( έως 31/12/2005, ώστε τα ακίνητα αυτά να μην υπόκεινται σε καθεστώς ΦΠΑ 23% αλλά σε Φόρο Μεταβίβασης 10% ) από κατασκευαστικές εταιρείες σε αριθμό τέτοιο που ενδεχομένως να κάλυπτε χρονική περίοδο αναγκών για τα επόμενα 20 έτη. Φυσική συνέπεια των παραπάνω υπήρξε και η ταυτόχρονη εκτίναξη ζήτησης της αγοράς ακινήτου από ανθρώπους που δεν είχαν προγραμματίσει, αλλά και δεν είχαν την  «πραγματική» οικονομική δυνατότητα για αγορά ακινήτου.

 Στο σημείο αυτό αρχίζει πια να διαφαίνεται αλλά και να ενισχύεται η μελλοντική πιθανότητα κατάρρευσης από τον αρνητικό ρόλο που διαδραμάτισε η χρηματοδότηση των επίδοξων αγοραστών ακίνητης περιουσίας στα επίπεδα του 80% έως και του 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων για τα επόμενα 30 ή 40 χρόνια. Χρηματοδοτήσεις τέτοιου ύψους συντελέστηκαν με εκτιμήσεις αξιών που σήμερα απλά, καλύπτουν το ½ της αξίας των ακινήτων. Στη σημερινή κοινωνική πραγματικότητα ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού είναι πλέον εγκλωβισμένο στο πώς θα διαχειριστεί την αποπληρωμή της χρηματοδότησης για τα επόμενα 40 και πλέον χρόνια καθώς η συρρίκνωση του εισοδήματός τους κατά 40 έως 60% είναι πια δεδομένη.  Αποκαλύπτεται το μέγεθος του αδιεξόδου καθώς το προϊόν της πραγματοποιηθείσας αγοραπωλησίας αγοράστηκε, σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα, σε πολλές περιπτώσεις, ενδεχομένως και σε διπλάσια τιμή. Ενδεικτικά να αναφέρουμε ότι οι σημερινές προσφορές (έτους 2012) για αγορά ακινήτου κυμαίνονται στα επίπεδα του -60% συγκριτικά με τις ζητούμενες τιμές του 2007.

Άλλος σημαντικός παράγοντας της δημιουργίας ψευδούς εικόνας εμπορικών αξιών των ακινήτων ήταν τα υψηλά ποσά αδήλωτων εισοδημάτων (βλέπε αποκαλύψεις των οικονομικών υπηρεσιών του κράτους ). Με δεδομένη την χαώδη, την εποχή εκείνη, διαφορά μεταξύ αντικειμενικής  και πραγματικής αξίας,  πολλά από τα προαναφερθέντα αδήλωτα εισοδήματα κατέστησαν νόμιμα μέσω της αγοράς πλήθους ακινήτων.

Προς επίρρωση των παραπάνω κακών χειρισμών έφθασε και η χρονική στιγμή της παγκόσμιας οικονομικής αστάθειας όπως και η μεγαλοπρεπής ύφεση σε τοπικό επίπεδο.  Η δυσοίωνη σύγχρονη οικονομική κατάσταση σε συνδυασμό με την καταιγίδα φόρων που συνοδεύουν πλέον τα ακίνητα αμαυρώνει ακόμα περισσότερο την εικόνα της σημερινής κατάστασης στο χώρο των ακινήτων χωρίς, ωστόσο, να έχουμε καταλήξει στην ποιότητα και την ποσότητα αυτών.

Λαμβάνοντας υπ’ όψιν αφενός μεν τη 10ετία της συνεχούς ανόδου των τιμών των ακινήτων  (περίοδος 1998 – 2007 ) και αφετέρου την συνεχόμενη πτώση των τιμών αυτών (περίοδος 2008 – 2012) όπως επίσης και την παραδοχή ( με επιφύλαξη στατιστικού λάθους ) ότι η πτώση διαρκεί πάντα λιγότερο από την άνοδο των τιμών θα μπορούσαμε με σχετική ασφάλεια να εκφράσουμε την άποψη ότι έφτασε η ώρα των « αναχωμάτων » για την Επόμενη Μέρα των ακινήτων.

Ποιά είναι τα αναχώματα και ποιά η Επόμενη Μέρα της ζωής των ακινήτων στην Ελλάδα;

Ως αναχώματα για την εγχώρια αγορά των ακινήτων, δεν θα μπορούσαν να είναι άλλα , από την όποια αξία της οικοδομήσιμης γης και το κόστος κατασκευής οικιστικών – επαγγελματικών κτηρίων. Αφενός η μεν γη δεν μπορεί να έχει μηδενική αξία και αφετέρου το δε κόστος των πρώτων υλών για την κατασκευή κτηρίων είναι αρκετά υψηλό (ενδεχομένως 1300  €/ μ² κατά μέσο όρο).

Η Επόμενη Μέρα για την αγορά των ακινήτων, με την βοήθεια των «αναχωμάτων»  και τις σημαντικά διορθωμένες τιμές αυτών, θα καταστήσουν τα ακίνητα στην Ελλάδα σε σύντομο χρονικό διάστημα ( και με την σταθεροποίηση του φορολογικού καθεστώτος ), σε ιδανική επένδυση. Ας μην ξεχνάμε ότι η Ελλάδα συμπυκνώνει Παγκόσμιες Αξίες και Σύμβολα, όχι μόνο για τους κατοίκους της χώρας, αλλά και τους κατοίκους του εξωτερικού, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τις κλιματολογικές συνθήκες και την θέση της χώρας στο γεωγραφικό χάρτη της Ευρώπης κυρίως.



Greek real estate status could not be different than the general economic situation of Greece during the last 30 years.  After the frenzy of buying every property (with peak years that of 2006 and 2007) collapse has already come. 

Which factors led to this?

The announcement in 2005 of imposing 23% vat on properties and upcoming changes as increases in objective values, resulted in an acceleration in issuing building permits (until 31/12/2005 property was not to be subjected to VAT 23% but in 10% Tax transfer) to manufacturing companies in such numbers that may have covered a period of need for the next 20 years. A consequence of all the above was a simultaneous surge in market demand for property, from buyers who either had not planned or did not have the ability to buy a house...


This is the point in time that an enhancement of the likelihood of a future collapse in real estate began. Finance institutions played a negative role as well since they had issued loans ranging from 80% up to 120% of the market values, for periods from 30 to 40 years. Funding of such loans was based on evaluated prices that today simply cover only 50% of the originally estimated commercial values. In today's economic and social reality a large part of the population is trapped trying to repay its financing for the next 40 years having at the same time 40% to 60% shrinkage in its income. The size of the impasse is now revealed as in many cases the properties were bought even in a double price compared to their today value. Indicatively we mention that today (year 2012) price offers for properties purchases range in levels of -60% compared to 2007 prices.

Another important factor in creating a false image of commercial property values was the high amounts of undeclared incomes (see revelations of Tax Services). Taking into account the chaotic in that time difference between the objective and the commercial values, much of the above undeclared money became legal through the buying of numerous properties.

To make it even worse, global economic crisis brought an enormous local recession. The ominous contemporary economic situation in conjunction with the upcoming tax storm for properties makes reality more obscure. Yet, no one knows what these taxes final quantity and quality will be.

Considering firstly the 10 years of continuous growth in property prices (1998-2007 and secondly the continuous fall in prices (2008-2012) as well the assumption (subject to statistical error) that the period of falling prices lasting less than the rise of these we could express in safety that it has come the time of resistance leading to the Day After for Greek properties.

Which resistance and what Day after for Greek properties?

Regarding to internal property market the term “resistance” is referred to the values of building land that could never be of zero value and to the building costs for residential and commercial buildings that due to the cost of raw materials remain in high level (building cost around 1300 euro/m2).

The Day After in the Greek property market with the assistance of the above factors and the significantly corrected values is expected to transform Greek properties (provided that the tax system will be stabilized) in an ideal investment again, both for residents, Greeks abroad and for foreign investors, taking into account the climate and the position of Greece. Let’s not forget that Greece has epitomized universal values and symbols precious to all of us.

Aggelos  Gogas
Real estate advisor

Tel : 210 2584 112 – 2584 338
Cell : (+30) 6979 914 484
a_nostos@otenet.gr